Vốn mua nhà: chuyên gia đề xuất mở rộng gói 153.000 tỷ cho người thu nhập vừa

Tóm tắt: Chủ tịch HoREA đề nghị nghiên cứu mở rộng đối tượng gói tín dụng nhà ở xã hội 153.000 tỷ đồng cho nhóm thu nhập trung bình chưa đủ điều kiện mua nhà xã hội. Một chuyên gia tài chính khác cho rằng ngân hàng nên xét dòng tiền trả nợ thay vì chỉ dựa vào tài sản bảo đảm.

Lãi suất cho vay bất động sản đang dần ổn định, nhưng người mua nhà không chỉ quan tâm lãi suất thấp hay cao. Câu hỏi lớn hơn là ai được vay, vay cho dự án nào và điều kiện thẩm định ra sao. Ngày 14/11/2026, CafeF đăng lại bài của VTC News ghi nhận ý kiến của hai chuyên gia về đúng vấn đề này.

Đây là các đề xuất và kiến nghị, chưa phải quy định đã ban hành. Tuy vậy, nó cho thấy hướng thảo luận của thị trường về tín dụng nhà ở, rất đáng để người đang tính chuyện mua nhà theo dõi.

Khoảng trống của nhóm thu nhập trung bình

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường đang thiếu nhà phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp, trong khi nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp.

Ông chỉ ra một nhóm người có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ vốn tự có: họ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng chưa đủ sức mua nhà thương mại.

• Gói tín dụng nhà ở xã hội 153.000 tỷ đồng do khoảng 11 ngân hàng thương mại triển khai, theo ông Châu mới giải ngân khoảng 30.000 tỷ đồng.
• Ông đề nghị nghiên cứu mở rộng đối tượng vay: cá nhân thu nhập khoảng 25–35 triệu đồng/tháng (thậm chí 40 triệu), cặp vợ chồng tổng thu nhập từ 51 đến khoảng 70–80 triệu đồng/tháng, và người trẻ mua nhà lần đầu.

Thế nào là nhà thương mại giá phù hợp?

Theo Chủ tịch HoREA, mức giá tham chiếu cho nhà ở thương mại giá phù hợp vào khoảng 25–70 triệu đồng/m², tùy địa phương. Tại TP.HCM và Hà Nội, nhà từ khoảng 70 triệu đồng/m² trở xuống có thể xem là phù hợp với một bộ phận người thu nhập trung bình; địa phương khác có thể chỉ khoảng 25 triệu đồng/m².

Bài báo đưa ví dụ: căn 70 m² giá 70 triệu đồng/m² tương đương khoảng 4,9 tỷ đồng.

Cho vay theo dòng tiền, không chỉ theo tài sản

Tiến sĩ kinh tế, luật sư Lê Bá Thường cho rằng chính sách cho vay nên chuyển mạnh sang đánh giá năng lực tài chính và khả năng trả nợ. Người trẻ thường có vốn ban đầu nhỏ nhưng thu nhập ổn định về lâu dài, nếu chỉ nặng về tài sản bảo đảm thì họ dễ bị hạn chế tiếp cận vốn.

• Tổng nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi hằng tháng nên kiểm soát ở mức 40–50% thu nhập.
• Xem xét lịch sử tín dụng trong 12–36 tháng gần nhất; người vay chứng minh vốn tự có hợp pháp khoảng 20–30% giá trị căn nhà.
• Nghiên cứu gói vay cố định lãi suất 5–15 năm; có thể xem xét cho vay 80–85% giá trị căn nhà, kỳ hạn 25–35 năm, ân hạn nợ gốc 1–2 năm đầu.
• Bài báo nhấn mạnh đây là các phương án cần đánh giá kỹ về chi phí vốn và rủi ro, không phải điều kiện vay mặc nhiên của ngân hàng.

Ưu tiên vốn cho dự án đủ pháp lý, chủ đầu tư có năng lực

Ông Thường đề nghị phân loại dự án theo mức độ hoàn thiện pháp lý và phân khúc sản phẩm. Nhóm ưu tiên cao nhất gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, cải tạo chung cư cũ và nhà ở thương mại giá phù hợp, với điều kiện đủ pháp lý và đủ điều kiện huy động vốn, mở bán.

Ngược lại, đầu cơ đất nền hoặc dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai cần bị kiểm soát tín dụng chặt hơn. Ông cũng đề xuất liên thông dữ liệu giữa ngân hàng và cơ quan quản lý để thông tin pháp lý, thế chấp, tiến độ dự án được công khai.

Câu hỏi thường gặp

Đề xuất mở rộng gói 153.000 tỷ đã có hiệu lực chưa?

Chưa. Theo bài báo, đây là đề nghị nghiên cứu của Chủ tịch HoREA. Người mua nên theo dõi thông báo chính thức của cơ quan quản lý và ngân hàng.

Ngân hàng sẽ xét điều kiện vay nhà như thế nào theo các chuyên gia?

Một chuyên gia đề xuất xét dòng tiền thực tế, tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập, lịch sử tín dụng, vốn tự có và tính ổn định nghề nghiệp, thay vì chỉ dựa vào tài sản bảo đảm. Đây là đề xuất chính sách, chưa phải điều kiện áp dụng chung.

Người mua nhà nên chuẩn bị gì trước khi vay?

Nên tính trước khoản trả nợ hằng tháng so với thu nhập, giữ lịch sử tín dụng tốt, chuẩn bị vốn tự có và kiểm tra pháp lý, tiến độ dự án trước khi vay.

Điều khách hàng cần lưu ý

Các số liệu và đề xuất trong bài là quan điểm của chuyên gia được báo chí ghi nhận, chưa phải chính sách chính thức. Điều kiện vay thực tế phụ thuộc từng ngân hàng, từng thời điểm; mức giá và lãi suất cần đối chiếu với ngân hàng và thông báo chính thức của chủ đầu tư.

Nguồn tham khảo: CafeF (theo VTC News). Nội dung được Gamuda Land – Tư vấn dự án tổng hợp và viết lại.

Thông tin mang tính tham khảo, không phải lời chào bán hay cam kết. Vui lòng liên hệ để nhận thông tin chính thức.